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Al via i cantieri di ristrutturazione con superbonus 110

L’attenzione rispetto ai Bonus edilizi e in particolar modo ai Super Bonus al 110% è altissima: sono molti i soggetti coinvolti ed interessati, gli Enti preposti stanno ancora facendo chiarezza su molti aspetti e gli iter paiono particolarmente complessi, per cui l’avvio dei primi cantieri sta di fatto avvenendo in questo periodo. Vogliamo illustrarvene un caso particolarmente significativo.
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Rifacimento tetto con Superbonus 110

Un cantiere di Super Eco Bonus al 110%

L’edificio di cui ci occupiamo è un palazzo degli inizi del Novecento ubicato a Torino in una zona centrale e residenziale.
Da tempo la proprietà, fatta di 5 persone, stava ragionando su come intervenire con operazioni di manutenzione ordinaria e di efficientamento energetico ma lo scorso anno è emersa la nuova possibilità dei Super Eco Bonus con detrazioni del 110%, fatto che ha allettato i proprietari. L’edificio, composto da 26 unità immobiliari con uffici al piano terreno, necessitava di interventi anche più significativi di quelli inizialmente ipotizzati, pertanto il progettista arch. Maletto, che è anche il Direttore dei lavori, “espandeva” il Capitolato non prevedendo più solo il rifacimento della copertura, ma includendo altre lavorazioni migliorative del comportamento energetico dell’involucro.

La progettazione: vincoli normativi e linee guida del superbonus 110

Il primo aspetto con cui il progettista ha dovuto confrontarsi riguardava le prescrizioni da Piano Regolatore. Non erano infatti presenti vincoli da parte della Soprintendenza ma le facciate sulle vie principali e la copertura dovevano conservare e confermare lo stile liberty originario. 
Nelle valutazioni iniziali non si è ritenuto di dover intervenire con operazioni di adeguamento e miglioramento sismico, benchè Torino sia classificata in zona sismica precedentemente denominata 3, ma è parso prioritario, anche in accordo con gli affittuari, ridefinire l’assetto energetico, cercando di ottenere quel salto di due classi che la norma richiede.
Questo balzo non era affatto scontato se si considera che le due facciate principali - poste su corso Dante e via Saluzzo- non potevano essere interessate da un cappotto in quanto decorate. Tra le altre imposizioni di carattere formale vi era anche che la copertura dovesse mantenere i coppi di recupero, sempre nel rispetto dell’impianto estetico iniziale.

Scarica la guida ai bonus 2021

Gli interventi che hanno permesso il salto di due classi energetiche

Lo Studio di fattibilità preliminare ha così fatto emergere gli interventi ammissibili sia rispetto ai vincoli urbanistici, sia relativamente alle condizioni proprie degli incentivi fiscali previsti delle linee guida del Superbonus 110, che si sono tradotti:

  1. nella realizzazione del cappotto in corrispondenza delle facciate interne alla corte

  2. nella predisposizione di un cappotto di isolamento del vano scala condominiale rispetto alle unità immobiliari 

  3. nella coibentazione, attraverso una schiuma poliuretanica posata a spruzzo, dell’intradosso dei solai delle cantine

  4. nel rifacimento della copertura con posizionamento di una nuova stratigrafia interagente ventilata e manto composto da coppi nuovi di canale e coppi di coperta di recupero

  5. nella sostituzione di tutti i serramenti.

L’insieme di questi interventi ha assicurato il rispetto delle condizioni poste dal Decreto Rilancio e dalle successive evoluzioni normative, rasserenando i soggetti coinvolti sulla fattibilità reale dell’azione e portandoli a definire altri interventi ancora: la previsione di un sistema fotovoltaico da poco meno di 20 kWp e di alcune colonnine per la ricarica elettrica delle auto e la sostituzione della caldaia a servizio della zona uffici posta al piano terreno.

Oltre al contributo del progettista sulle questioni di natura edilizia e termotecnica, è divenuto imprescindibile il supporto di un General Contractor che si è fatto carico dell’organizzazione dell’operazione nel suo complesso, sia in termini edilizi, sia finanziari e fiscali, cedendo ad un Istituto bancario il credito d’imposta. Questo è il ruolo che sta sostenendo Aura Energy di Leinì (TO), che da anni si occupa di queste operazioni nel nord Italia.


Il ruolo trainante della copertura per migliorare la risposta energetica dell’edificio

Una delle lavorazioni prioritarie coinvolge il tetto.
Attraverso questo manufatto, è noto, avviene il 20% circa delle dispersioni e le coperture datate costituiscono sovente i punti in cui avvengono le principali infiltrazioni d’acqua.
E’ evidente, pertanto, che nell’ottica di migliorare sensibilmente e nel tempo il comportamento di un edificio, il tetto debba essere funzionale e performante.

Barbirato Costruzioni Srl di Carisio (VC) è un posatore esperto: vanta decenni di esperienza in copertura e da tempo aderisce al servizio BMI RoofPro la rete di posatori certificati di BMI, pervenendo alle soluzioni più adeguate per ogni singolo manufatto, conoscendo approfonditamente la compatibilità tra i prodotti che BMI WIERER offre.

Sul tetto di corso Dante a Torino, realizzato da una struttura lignea a falde inclinate, era necessario:

  1. posare un nuovo sistema isolante ventilato verificato ai fini 110%, realizzato da membrane impermeabilizzanti e uno strato di lana di roccia
  2. posizionare nuovi ed efficienti coppi di canale in laterizio a sostegno dei coppi di recupero: il Coppostop di canale con dente di BMI WIERER  non solo si aggancia ai listelli portategola definendo un manto stabile e sicuro ma aderisce perfettamente ai coppi di un tempo, irregolari e per questo non facili da posare;
  3. inserire dispositivi anticaduta per fare in modo che il tetto sia un luogo di lavoro sicuro quando si opera nelle manutenzioni periodiche;
  4. distribuire il sistema fotovoltaico;
  5. realizzare l’isolamento a contorno degli abbaini, ponendo particolare cura alla copertura in rame che è stata saldata anzichè siliconata (come normalmente viene fatto), determinando così una soluzione davvero qualitativa.



Scarica il manuale sul sistema tetto Wierer
Superbonus 110 esempio di rifacimento

Interventi aggiuntivi a seguito della Legge di Bilancio 2021 ed incrementi immobiliari

Il cantiere, iniziato intorno a settembre/ottobre 2020, ha dato luogo ad un primo Stato di Avanzamento Lavori e sta per raggiungere il secondo step.
Come si sa la legge ne prevede due:

  1. il primo deve riferirsi ad almeno il 30% dell’intervento complessivo
  2. il secondo al 60%

Va considerato che l’importo di tutti i lavori ammontava ad una cifra considerevole, riguardando:

  1. alcuni interventi di manutenzione ordinaria al 50%
  2. il recupero delle facciate vincolate, che non potevano essere efficientate attraverso il cappotto, mediante il Bonus facciate
  3. le opere di efficientamento energetico con detrazioni al 110%

Le novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2021 che prevedono, tra le altre, l’estensione delle detrazioni anche relativamente all’abbattimento delle barriere architettoniche ha permesso di posizionare un’ascensore - prima assente - nel vano scala, potendo godere dei benefici al 110%  - intervento questo che è risultato determinante nel confermare l’assoluta efficacia dell’operazione.

Si pensi infatti che quest’ultima decisione ha comportato un’ulteriore riduzione della quota parte di competenza diretta della Proprietà, passata dall’8% dell’importo totale al 2%.
Si stima, inoltre, che l’
aumento di valore immobiliare dell’edificio si attesti intorno al  20%, con un passaggio di tre classi energetiche dell’intero edificio. 


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