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Innanzitutto è bene comprendere cosa significhi “seconda casa”, così come la intende il fisco. Ricordiamo che l’agevolazione è concessa per un massimo di due unità immobiliari, quindi sia sull’abitazione principale (incluse le villette), sia sulla seconda casa, senza distinzione tra le due. Quest’ultima è quella in cui NON si vive principalmente e su cui si paga l’IMU: quindi quella vissuta saltuariamente o data in affitto o in comodato.
Tre sono i soggetti che possono richiedere le detrazioni:
Questa limitazione è dettata esclusivamente per il Super Eco Bonus al 110%: relativamente al Super Sisma Bonus al 110% non sussiste, perché si vuol favorire il miglioramento sismico di tutte le abitazioni.
Valgono, inoltre, le altre limitazioni: il Super Bonus non si applica alle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli e palazzi di pregio rilevante se non aperti al pubblico) così come agli immobili utilizzati per esercitare un’attività professionale.
Non è infrequente che la seconda casa sia trasformata in un B&B: in questi casi l’agevolazione al 110% spetterà solo per il 50% delle spese sostenute.
Anche per le seconde case il Super Bonus al 110% si applica per gli interventi di demolizione e ricostruzione dell’edificio, come precisato dall’Agenzia delle Entrate con risposta n. 327/2020.
Un altro inciso importante, relativo ai termini temporali: la scadenza, come per gli edifici singoli, è quella del 30 giugno 2022.
Non è raro che un termotecnico sia chiamato a fare delle valutazioni sulla seconda casa di un Committente. I passaggi da compiere sono i medesimi e possono essere comodamente condotti “da remoto”, visto che l’immobile potrebbe non essere vicinissimo.
Nel corso di un primo incontro con l’interessato sarà necessario assumere tutte le informazioni di natura fiscale ed amministrativa, con particolare riguardo:
Sarà poi indispensabile un sopralluogo anche fuori sede, puntuale ed approfondito: sovente la seconda casa si trova al mare, in montagna, ai laghi o in campagna o ancora in un’altra città; a maggior ragione di dovranno accertare:
documentando il tutto con un rilievo dimensionale e fotografico.
Questi passaggi risulteranno indispensabili per comprendere la reale possibilità di accedere ai Super Bonus al 110%; nel caso in cui non fossero rispettate le condizioni d’accesso, sarà necessario infatti comunicare al Committente l’impossibilità di utilizzo della detrazione al 110%, spingendolo eventualmente a valutare altre forme di benefici fiscali.
Ricevi la scheda di sintesi con gli step di processo e le figure chiave con cui dovrai relazionarti nella progettazione di un intervento per Ecobonus 110.
E’ ormai chiaro a tutti che l’obiettivo del Governo sia quello di adeguare alla cultura energetica ed ambientale attuale il patrimonio residenziale esistente e che questo orientamento venga portato avanti anche attraverso una serie di agevolazioni fiscali. L’analisi termotecnica dell’edificio rappresenta pertanto il fulcro dell’azione progettuale.
L’esperto di questioni energetiche, tuttavia, dovrà considerare una modalità operativa multidisciplinare ed essere affiancato da altre figure tecniche; sarà infatti determinante verificare la regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile, anche se recenti indicazioni giuridiche hanno specificato che i bonus fiscali possono essere chiesti anche per quegli immobili in corso di sanatoria con interventi rientranti nella categoria di “edilizia libera” limitatamente ad una tolleranza in eccesso limitata al 2%, a fronte di un’autocertificazione del tecnico. La regolarità dell’immobile è dunque una condizione indispensabile: lo Stato infatti non è disposto ad agevolare fiscalmente gli abusi edilizi.
Nell’ambito dello Studio di fattibilità si valuteranno quali sono:
Le opere previste si dovranno confrontare con i massimali di spesa previsti dalla normativa; relativamente alle abitazioni unifamiliari; sono ammesse spese fino a:
In merito a quelli trainati, accumulabili ai trainanti a cui si applica l’aliquota del 110%:
Relativamente al Super Sisma Bonus, che prevede il miglioramento del comportamento sismico degli edifici posti in zona sismica 1, 2 o 3, il tetto massimo è di Euro 96.000.
Rientrano nei massimali di spesa le spese tecniche dei progettisti, le spese legate alla sicurezza oltre all’IVA di legge.
In alcuni casi la Committenza evidenzierà la necessità di effettuare anche altri interventi non necessariamente di natura energetica o di miglioramento strutturale: in tal caso si potrà beneficiare di altre detrazioni, quali quelle legate alla ristrutturazione, comunque interessanti.
Il progettista valuterà differenti ipotesi di combinazione possibili e farà una pre-verifica di ottenimento delle condizioni di miglioramento energetico (da dimostrarsi con l’APE pre/post intervento) e sismico richiesto dalla norma. Se queste condizioni saranno soddisfatte, sarà possibile passare alla fase progettuale vera e propria.
Rammentiamo che un’altra indicazione di legge orientata alla qualità ed alla sostenibilità dei materiali utilizzati, specie coibenti, precisa l’utilizzo di isolanti rispettosi dei CAM. Anche in fase esecutiva la figura del termotecnico sarà indispensabile: il progettista dovrà affiancare il Direttore dei lavori per verificare l’utilizzo di materiali congrui al progetto (nella natura e nelle caratteristiche dimensionali) e nel verificare la corretta posa in opera alla regola dell’arte, anche in merito alla parte impiantistica.
Come sopra evidenziato, l’analisi energetica realizza la spina dorsale del meccanismo dei Super Bonus Energetici. Sarà cura dell’esperto, pertanto:
Se devi realizzare un progetto puoi chiedere un supporto tecnico al team di BMI Expert. Potrai confrontarti per definire la soluzione migliore per le tue esigenze di progettazione ricevendo anche un fascicolo tecnico.