Baugenehmigung für eine Dachsanierung – wann ist sie nötig?

Eine Baugenehmigung für die Dachsanierung ist in der Regel immer dann erforderlich, wenn über die reinen Instandhaltungsmaßnahmen hinausgehende, wesentliche Veränderungen am Dach vorgenommen werden. Was jedoch als wesentliche Änderung gilt, wird in den meisten Fällen durch die jeweilige Landesbauordnung bestimmt. Da diese Vorschriften von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sein können, lässt sich keine allgemeingültige Aussage für ganz Deutschland treffen.

Generell wird bei der Baugenehmigung zwischen wesentlichen Änderungen, genehmigungsfreien und verfahrensfreien Baumaßnahmen unterschieden. Ob eine Maßnahme als wesentlich oder verfahrensfrei eingestuft wird, ist ebenfalls von den spezifischen Bestimmungen des jeweiligen Bundeslandes abhängig.

Nur für wesentliche Änderungen ist eine Baugenehmigung erforderlich. Genehmigungsfreie und verfahrensfreie Maßnahmen können ohne weitere Genehmigung durchgeführt werden.

Verfahrensfreie Baumaßnahmen am Dach

Zu den verfahrensfreien Baumaßnahmen zählen alle durchgeführten Instandhaltungsarbeiten wie das Neueindecken eines Daches oder die Wärmedämmung im Rahmen der Sanierung. Umfasst die auch den Dachstuhl, hängt es vom Ausmaß der erforderlichen Arbeiten ab. In der Regel gilt jedoch auch hier die Vorgabe zur Baugenehmigung für die Dachsanierung. Dadurch entfällt die Pflicht, eine entsprechende Genehmigung einzuholen. Sind Sie sich nicht sicher, zeigen Sie die geplante Maßnahme vor Baubeginn formlos beim Bauamt an. Auf diese Weise erhalten Sie detaillierte und vor allem rechtssichere Informationen durch die Behörde.

In mehreren Bundesländern ist der Dachausbau zu Wohnzwecken genehmigungsfrei, sofern Sie keine wesentlichen Änderungen am Dach und dem Gebäudeäußeren durchführen. Eine weitere Voraussetzung ist, dass es sich bereits um eine als Wohnraum definierte Fläche handelt. Handelt es sich um eine Nutzfläche, die zu Wohnraum umgebaut wird, ist eventuell eine Genehmigung erforderlich.

Im Zuge des Dachausbaus ist der erforderlich. Für diese Maßnahme benötigen Sie ebenfalls keine Baugenehmigung. Dies gilt ebenfalls für mit balkonähnlichem Dachaustritt. Allerdings ist die Voraussetzung für den genehmigungsfreien Einbau von Dachfenstern, dass der Hersteller eine entsprechende Bescheinigung eines Prüfingenieurs oder eines Prüfamts vorlegt.

Zu den verfahrensfreien Baumaßnahmen gehören:

- Instandhaltungsarbeiten wie: - Neueindeckung des Daches - Wärmedämmung im Rahmen einer Sanierung - Dachstuhl-Arbeiten: - Wenn die Sanierung den Dachstuhl betrifft, hängt die Genehmigungspflicht vom Umfang der Arbeiten ab. - In der Regel sind auch hier keine Baugenehmigungen erforderlich. Tipp: - Bei Unsicherheit sollten Sie die geplante Maßnahme vor Baubeginn formlos beim Bauamt anzeigen. - Das Bauamt gibt Ihnen rechtssichere Informationen.

Dachausbau zu Wohnzwecken

• Genehmigungsfrei in einigen Bundesländern, sofern:
• Keine wesentlichen Änderungen am Dach oder an der Fassade vorgenommen werden.
• Es sich bereits um als Wohnraum ausgewiesene Fläche handelt.
• Nutzfläche in Wohnraum umwandeln:
• Hier könnte eine Genehmigung erforderlich sein.

Einbau von Dachfenstern

• Genehmigungsfrei für:
• Einfache Dachfenster
• Großzügige Dachfenster mit balkonähnlichem Dachaustritt
• Voraussetzung:
• Der Hersteller muss eine Bescheinigung von einem Prüfingenieur oder Prüfamts vorlegen.

Baugenehmigung für das neue Dach bei wesentlichen Änderungen

Um wesentliche Änderungen handelt es sich immer dann, wenn eine umfangreiche Änderung am Dach selbst vorgenommen wird. Dies kann eine neue Form sein oder Sie lassen das Dach höher setzen, um im Dachgeschoss die für den Dachgeschoss-Ausbau vorgegebene lichte Höhe zu erreichen. Hier handelt es sich um eindeutige wesentliche Änderungen, für die Sie eine Baugenehmigung für das neue Dach benötigen. Denn jede geringfügige Änderung der Dachform oder der Dachhöhe ist genehmigungspflichtig.

Planen Sie den , handelt es sich um einen wesentlichen Eingriff, da dafür Dacheinschnitte erforderlich sind. Daher benötigen Sie in diesem Fall genauso einen Baugenehmigung für das neue Dach wie für den geplanten Anbau kleiner Balkone oder Erker.

Qualifizierte Dachdecker-Fachbetriebe sind in rechtlichen Belangen rund um Arbeiten am Dach in der Regel gut geschult und beraten Sie vor Baubeginn umfassend über die gesetzlichen Vorgaben. Trotzdem bleiben immer wieder Fragen offen. Antworten darauf finden Sie in der jeweiligen Landesbauanordnung, . Über eine formlose Anfrage beim zuständigen Bauamt erhalten Sie zusätzliche Gewissheit, ob Sie eine Baugenehmigung für Ihr neues Dach oder die Dachsanierung benötigen.

Maximale Dachverlängerung ohne Baugenehmigung

Für die Installation einer Solaranlage und aus vielen anderen Gründen ist eine Dachverlängerung erforderlich. Aber auch erfordern immer wieder die Verlängerung des Dachs. Bei der Umsetzung ist jedoch vieles zu beachten. So müssen Sie die Mindestabstandsmaße zum Nachbargrundstück einhalten, ein statisches Gutachten prüft, ob eine Dachverlängerung grundsätzlich möglich ist und Sie benötigen einen fachkundigen Zimmermann und kompetenten Dachdecker für die Ausführung der Arbeiten.

Ob Sie eine Baugenehmigung für das neue Dach benötigen, hängt davon ab, wo Sie die Dachverlängerung durchführen. Eine Verlängerung des Dachüberhangs, also der seitliche Abstand zur Fassade, ist als freitragende Variante genehmigungs- oder sogar verfahrensfrei. Entscheiden Sie sich für einen Dachüberhang mit fester Verbindung zum Boden, ist die Änderung genehmigungspflichtig.

Die Verlängerung des Dachüberstands, damit ist eine Verlängerung im Ortgang gemeint, erfordert immer eine Baugenehmigung für das neue Dach.

Führen Sie Dachverlängerungen keinesfalls in durch. Denn obwohl sie das Dach rein theoretisch unbegrenzt verlängern dürfen, belastet jeder zusätzlich Zentimeter das Dach. Zusätzlich sollten Sie berücksichtigen, dass es sich bei den Sparren und Pfetten des Tragwerks um statisch relevante Bauelemente handelt.

Verfahrensfreie und genehmigungsfreie Baumaßnahmen – der Unterschied

Die verschiedenen Landesbauordnungen unterscheiden häufig zwischen verfahrensfreien und genehmigungsfreien Baumaßnahmen. Welche Arbeiten in Ihrem Bundesland verfahrensfrei, genehmigungsfrei sind oder verpflichtend eine Baugenehmigung erfordern, finden Sie in der jeweiligen Landesbauordnung Ihres Bundeslandes.

Verfahrensfreie Maßnahmen erfordern weder das Einreichen von Unterlagen noch eine besondere Zustimmung durch die Behörden. In diesem Fall müssen Sie das zuständige Amt auch nicht informieren.

Anders bei genehmigungsfreien Arbeiten. Obwohl Sie für die Baumaßnahmen keine Baugenehmigung benötigen, müssen Sie die Behörde über eine Mitteilung informieren. Dem Anschreiben fügen Sie einen Entwurf des Bauvorhabens bei und übermitteln die Information an das zuständige Amt.

Ist für die geplanten Baumaßnahmen am Dach eine Baugenehmigung erforderlich, ist es Zeit für den Behördengang. Bedenken Sie bitte, dass die Baugenehmigung vor Beginn der Arbeiten beantragt werden muss.

Die dafür erforderlichen Formulare stehen auf den Internetseiten Ihrer Stadt oder Gemeinde zum Download bereit. Zusätzliche Unterlagen wie einen Auszug aus der Liegenschaftskarte, verschiedene Bauzeichnungen und bautechnische Nachweise der geplanten Maßnahme legen Sie dem vollständig ausgefüllten Antrag in mehrfacher Ausführung bei. Im Idealfall ergänzen Sie die genannten Unterlagen mit einer von den Eigentümern der anliegenden Grundstücke unterschriebenen Ansichtszeichnung. Sie dient als Einverständniserklärung für die geplante Baumaßnahme. Auf diese Weise sparen Sie wertvolle Zeit und Kosten für die Zustellung des Genehmigungsbescheides an die benachbarten Grundstücksbesitzer.

Nun geben Sie Antrag und Unterlagen ab und warten auf die Baugenehmigung für die Dachsanierung oder Ihr neues Dach.

Sind alle Unterlagen komplett vorhanden, startet das dreistufige Prüfverfahren Ihres Antrags. Obwohl die Anträge nach ihrem zeitlichen Eintreffen überprüft werden, wirkt sich der Umfang des Bauvorhabens auf die Gesamtdauer zwischen Antragsabgabe und Genehmigungsbescheid aus. Ob Sie in einem bestehenden Wohnhaus das Dachgeschoss für Wohnzwecke ausbauen, den Einbau einer Gaube planen oder eine Dachverlängerung: abhängig vom Wohnort müssen Sie mit mehreren Wochen rechnen.

Allerdings darf sich die Behörde nicht willkürlich lange Zeit lassen und muss vorgegebene Fristen einhalten. So muss der Antrag laut der Landesbauordnung für Baden-Württemberg spätestens zehn Tage nach Eintreffen auf Vollständigkeit geprüft werden. Für die Erstellung des Bescheids hat die Behörde maximal zwei Monate Zeit. Handelt es sich um ein vereinfachtes Verfahren, erhalten Sie den Bescheid laut Vorgabe nach spätestens einem Monat. Ähnliche Fristen finden Sie auch in den Landesbauordnungen anderer Bundesländer.

Beachten Sie bitte, dass der erteilte Genehmigungsbescheid nur eine begrenzte Gültigkeit hat. Wie bei allen Dacharbeiten lohnt sich zudem ein Blick auf die , damit Sie im Streitfall rechtlich abgesichert sind.