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Come valutare economicamente un intervento sul tetto al metro quadro

Rifare una copertura è un’operazione indispensabile quando si ristruttura un edificio e può richiede interventi complessi. Vediamo insieme le principali voci da considerare in modo da approcciarci a questa operazione con qualche informazione in più.
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Operazioni preliminari: scelta del progettista, della soluzione e sopralluogo

In tante occasioni abbiamo scritto dell’importanza di alcuni passaggi preventivi quando devo rifare un tetto:

  1. Rivolgersi ad un progettista esperto, che effettui un sopralluogo puntuale e rapporti ogni singolo caso alle peculiarità locali (climatiche, sismiche, normative, tipologiche);

  2. Individuare le soluzioni funzionali più consone relativamente al manto di copertura, al “pacchetto” stratigrafico, all’eventuale inserimento dei dispositivi anticaduta e/o di fonti rinnovabili; altri specialisti esperti, quali il termotecnico e/o lo strutturista, potrebbero svolgere un ruolo indispensabile nella definizione di un tetto ad hoc;

  3. effettuare un incontro con l’impresa selezionata per realizzare l’intervento, per confrontarsi anche con essa su questioni esecutive ed economiche.

Se il confronto tra le parti – nell’azione di progetto e in fase di realizzazione – è sempre stato importante, con l’emergere delle maggiori opportunità di intervento sul patrimonio edilizio espresse dai bonus in edilizia è diventato straordinariamente indispensabile una relazione reciproca.

Il Superbonus Energetico ed il Super Sismabonus con detrazione al  110%, in particolare, richiedono che almeno due figure debbano dialogare tra loro:

  • quella del progettista “classico”, che si occupa della fattibilità dell’intervento: valuta che il singolo caso ricada nelle condizioni richieste dalle norme in termini di Bonus e la congruità dello stato di fatto in cui versa l’immobile rispetto alle prescrizioni urbanistico/edilizie (ovvero che ci sia aderenza tra quanto si presenta rispetto alle istanze amministrative presentate in Comune ed al catasto, pena la necessità di sanare eventuali abusi, se possibile)
  • quella del termotecnico, che dovrà produrre l’APE (Attestato di Prestazione Energetica) ante e post intervento oltre ad una diagnosi energetica estremamente accurata.

Spesso accade che le due figure coincidano nello stesso soggetto, piuttosto che l’attività possa essere svolta da uno studio di progettazione strutturato, che contempli le diverse personalità progettuali al suo interno.


Come si valuta economicamente un intervento di ristrutturazione del tetto

Il costo di un’opera di ristrutturazione è pressochè sempre l’elemento principale di scelta, da cui dipende la decisione di operare o meno e con quali modalità.

Nella sua valutazione, normalmente si fa riferimento a due strumenti:

  1. Il progettista si richiama ai Prezzari
    Sono strumenti utilizzati in ambito pubblico ma a cui tutti i tecnici si rivolgono anche operando nel privato, quando è necessario giustificare la consistenza economica di un intervento e quindi nelle fasi di elaborazione dei Capitolati, valutazione delle singole lavorazioni, definizione dell’importo complessivo e di raffronto delle offerte ricevute. La comparazione con il Prezzario consente di garantire l’uniformità dei prezzi e soprattutto l’adeguatezza rispetto ai valori di mercato.

    Inoltre è strumento indispensabile quando ci si confronta con la Pubblica Amministrazione (in fase autorizzativa) o con gli enti bancari, laddove intervengano con Mutui e/o acquisizioni del credito se si accede ai vari Bonus dello Stato. Tendenzialmente è un supporto redatto da Enti locali (provinciali, regionali o Camere di Commercio) che tengono conto delle peculiarità territoriali, in termini tipologici e costruttivi.

  2. I preventivi delle Imprese
    Esprimono il costo economico del proprio intervento, sulla base dell’esperienza e della struttura dell’impresa.

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Il valore del tetto al mq

Il preventivo di una copertura, redatto secondo la prassi progettuale, si richiama quindi a Prezzari normalmente suddivisi in singole voci, che contemplano:

  1. Approntamento del cantiere
  2. Messa in sicurezza dello stesso (gru, ponteggi…)
  3. Interventi di rimozione e/o demolizione e conferimento nei luoghi deputati dei materiali di risulta
  4. Fornitura dei materiali necessari
  5. Valutazione delle singole lavorazioni

Non è inusuale imbattersi, tuttavia, in alcuni Prezzari che propongano modalità desuete e non corrette, come ad esempio: “la posa con malta di calce idraulica dei tegoloni sui colmi, sugli spigoli di displuvio e contro i muri”, quando ormai si è consci delle potenzialità che il tetto ventilato esprime rispetto all’eliminazione del calore in eccesso, della gestione della condensa, della risoluzione di eventuali problemi legati a piccole infiltrazioni. Se il colmo, come si vede nei tetti di un tempo non troppo lontano, è cementato, la ventilazione non sussiste: è bloccata in sommità. 

Normalmente, è bene sottolinearlo, i Prezzari hanno visto revisioni e adeguamenti recenti (anche in funzione, ad esempio, del Covid, che ha determinato misure straordinarie precedentemente non contemplate).

Nella quasi totalità dei casi i Prezzari indicano una voce generica che indica una globale “realizzazione di tetto, inclusa/esclusa l’orditura principale e secondaria, compresa ogni altra provvista necessaria”.
Ma cosa significa esattamente questa dicitura? 
Cosa è compreso in ogni singolo metro quadrato di tetto?
Valutiamo quanti elementi compongono un tetto.
E' bene sapere che “dimenticare” una sua parte funzionale può comportare:

  1. una preventivazione economica sottodimensionata, che può dare adito ad esborsi suppletivi improvvisi, poco piacevoli in corso d’opera 

  2. una realizzazione non efficace (perché magari il tetto darà luogo ad infiltrazioni, o non sarà bene isolato e d’estate risulterà impossibile viverne il sottotetto o non contrasterà adeguatamente le dispersioni energetiche in inverno, tanto per citare alcuni esempi frequenti

    Richiedi un preventivo per ristrutturare il tetto

 

Ecco che quando valutiamo un computo Metrico estimativo o una preventivazione da parte dell’impresa è bene assicurarsi che il tetto sia stato analizzato nella sua interezza, ovvero siano comprese:

  • la struttura: orditura principale e secondaria se il tetto è in legno e/o altro sistema strutturale (tetto in cemento armato o sistema metallico..)
  • il manto: realizzato dalla singola tegola e/o coppo (selezionato secondo criteri estetici e funzionali, confrontandosi con il luogo geografico e la geometria della copertura), e da pezzi speciali indispensabili, spesso ignorati o sottovalutati:
  1. colmi, finali, trevie, mezzetegole
  2. elementi fermaneve (tegole coordinate/ganci fermaneve metallici/sistemi orizzontali con traverse o tronchi, come in uso in montagna)

  3. elementi di aerazione: tegole o calotte aeranti, a seconda del tipo di tegola

  4. sistemi di fissaggio (fermategole, listelli  metallici portategola, fissaggi sul colmo)

  5. sistemi per la ventilazione in gronda: elementi parapasseri, listelli aerati, rompigoccia 

  6. elementi funzionali quali: lucernari, sfiati, comignoli, portantenne, torrette, con relative basi e raccordi

  7. altri elementi di raccordo (tegole, sigillature e guarnizioni impermeabilizzanti sottocolmo ed in corrispondenza delle discontinuità)

  • la stratigrafia: indispensabile nella gestione isolante, impermeabilizzante, acustica del tetto e corretta se composta da 
  1. isolanti termici ed acustici di differente natura e dimensione

  2. membrane impermeabilizzanti e relative nastrature per la tenuta all’aria e al vento

  3. accessori: nastri e collanti

  4. opere di lattoneria

  5. fonti rinnovabili (solare termico, sistema fotovoltaico più o meno integrato in copertura)

  6. dispositivi anticaduta e sistemi di accesso sicuri alla copertura.

Questi materiali debbono essere compresi ogni volta che si voglia realizzare una copertura completa e funzionale; si valuterà, naturalmente, la specificità del caso, specie qualora il rifacimento sia volutamente parziale: non sono infrequenti, infatti, i casi in cui si opera solo sul manto o non sia necessaria la messa in sicurezza della copertura o la predisposizione di fonti rinnovabili.

Se può essere utile un’analisi completa di tutti i materiali che concorrono a definire la tua copertura, BMI EXPERT è il servizio di consulenza tecnica che fa per te: dialoghiamo con il tuo progettista di fiducia, supportandolo ed aiutandolo nella definizione della soluzione migliore del tuo tetto.


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