Преустройство на Вашия Дом, Често задавани въпроси

Знаем, че това е първият и може би един от важните въпроси, които всеки един нуждаещ се от нов покрив задава преди да предприеме съответните действия, било то за основен ремонт или реконструкция. Всъщност, не може да се отговори на въпроса “Колко струва преустройството на подпокривното пространство?” без щателен предварителен оглед на съществуващия покрив и таванското помещение. Ако получите веднага средна цена за услугата и материалите, това ще е най-малко несеризно и некоректно към вас. Едно е сигурно, а именно: цената за реконструкция на съществуващ покрив следва да включва както цена за демонтаж, монтаж и материали, то и съответно всички такси по изготвяне на проектна документация, както и разрешителни в общината. Това е една от причините да се обърнете първо към специалистите, които могат да ви предоставят изчерпателна, коректна и навременна консултация. Това ще ви спести много средства и най-вече време и нерви. Брамак е помислил и за това. Вижте всички услуги, които ви предлагаме напълно безплатно!

Ще установите, че преустройството на подпокривното пространство често изисква цялостна нова покривна конструкция, заради допълнителната тежест на жилищното пространство, която трябва да се вземе под внимание. Съществуващите греди, дори и да не са повредени от влага, трябва да се подсилят, за да издържат допълнителната тежест от интериора, мебелите и обитателите. Дали ще трябва да се променят съществуващите линии на покрива или не, не е от толкова съществено значение, колкото допълнителната тежест.

ко нямате намерение да променяте значително покрива, може да не е необходимо да се издава проектно разрешително. В противен случай попадате в категорията реконструкция, преустройства, основни ремонти и смяна предназначението на строежите от най-често Пета категория. Това вече е казус, който трябва да се обсъди задължително със специалисти- архитект, лицензиран и акредитиран инженер конструктор, майстор-покривач и др. Издаването на съответното проектно разрешително е свързано с няколко важни стъпки и плащане на такси, които трябва да се имат предвид при определянето на цената за преустройство на подпокривното пространство. Имайте предвид, че всеки местен орган в България има различни изисквания и такси, свързани със строителните разрешителни и това е информация, която трябва да набавите от специалистите, които ще подготвят проектната документация. Така ще си спестите излишно разкарване.

Колко струва преустройството на подпокривни пространства? Трябва да се отчетат толкова много неща, че е невъзможно да се даде средна цифра. Най-добрият и единствен начин да се определи колко струва реконструкцията на подпокривно пространство е да се поиска ценова оферта от майстори-покривачи, които имат необходимата професионална квалификация и могат да дадат обоснован съвет. Едно е сигурно, не можете да си позволите да наемете работници, които нямат необходимата квалификация, защото накрая ще платите повече за нискокачествено свършена работа.

Когато обмисляте преустройство, респ. реконструкция на подпокривното пространство, за да постигнете естетическа привлекателност или допълнителна жилищна площ в дома си, първият въпрос, който трябва да си зададете, е “Трябва ли ми проектно разрешително за реконструкция на подпокривното пространство?”. Ако ви е необходимо проектно разрешително и не го получите от местните органи, последствията могат да бъдат доста скъпо струващи, в това число голяма глоба и пълно преустановяване на работите!

Това е един от най-често задаваните въпроси от страна на инвеститорите, които искат да преустроят неуютното си таванско помещение в модерна жилищна площ. На пръв поглед, отговорът на този въпрос е лесен. Ако ще променяте по някакъв начин цялостната визия на покрива и смятате да оползотворите подпокривното пространство, отговорът е да, ще ви е нужно разрешение за строеж. Всяка област в България има собствени местни разпоредби, затова винаги е добре да проверите преди да предприемете каквото и да е преустройство. Информация за целия процес може да намерите и в закона за устройство на територията.

Преди да започнете с реализацията на идеята ви за преустройство, реконструкция е необходимо да обърнете внимание на някои много важни неща!

• Могат да се правят преустройства, при които се засяга конструкцията на строежа само в сгради които имат технически паспорт! Проверете дали сградата има такъв преди започване на преустройството.
• Могат да се преустройват само законни обекти! Удостоверение за търпимост нe прави сградата законна. С последните промени в ЗУТ се даде възможност за узаконяване на сгради строени до 2003г.
• Трябва да могат да се осигурят паркоместа спрямо новата функция в рамките на собствения парцел.

Съгласно действащото законодателство в България (ЗУТ) не се разрешава да се ползват строежи или части от тях, преди да са въведени в експлоатация. Не се разрешава строежи или части от тях да се ползват не по предназначението им или в нарушение на условията за въвеждане в експлоатация. При констатиране на такова нарушение (обикновено по сигнал), началникът на ДНСК или кмета според категорията на обекта:

• Забранява с мотивирана заповед ползването на строежите и разпорежда тяхното освобождаване, прекъсване на захранването им с електрическа и топлинна енергия, с вода, газ, телефон и др. Разпореждането е задължително за доставчиците и се изпълнява незабавно.
• На база съставен акт по Закона за административните нарушения и наказания, издава Наказателно постановление.

Този въпрос е засегнат в раздел VI на ЗУТ, а ето и извадка от него:

Чл. 38. (1) В надземните етажи на жилищна сграда освен жилища могат да се изграждат и ателиета и кабинети за индивидуална творческа дейност, а в първия етаж, в полуподземния етаж или в подземния етаж – гаражи, по изключение трафопостове, както и други обекти и съоръжения на техническата инфраструктура при съблюдаване на санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания и на нормите за безопасност.

(3) (Доп., ДВ, бр. 65 от 2003 г.) В съществуваща жилищна сграда с режим на етажна собственост се допуска преустройство и промяна на предназначението на жилищно помещение или на самостоятелно жилище в кабинет за здравни нужди, за офис или за ателие за индивидуална творческа дейност, свързани с достъп на външни лица в сградата, ако обектите се намират на първия или на полуподземния етаж, преустройството им е съобразено със санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания и въз основа на изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища – непосредствени съседи на обектите. По изключение може да се допусне разполагане на посочените обекти и на други надземни етажи само въз основа на решение на общото събрание на собствениците, взето по установения ред, и с изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища – непосредствени съседи на обекта.

(4) (Доп., ДВ, бр. 65 от 2003 г.) Съществуващо жилищно помещение или самостоятелно жилище на първия етаж на жилищна сграда може да се преустрои с промяна на предназначението му за магазин или за други обслужващи дейности, извън тези по ал. 3, при спазване на санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания и ако се осигури самостоятелен вход извън входа и общите помещения на жилищните етажи. В тези случаи се изисква решение на общото събрание на собствениците, взето по установения ред, и изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища – непосредствени съседи на обекта.

(5) (Изм., ДВ, бр. 65 от 2003 г.; доп., бр. 61 от 2007 г.) Помещения и обекти за нежилищни нужди, изградени в заварена жилищна сграда, могат да се преустройват и да променят предназначението си по общия ред, без да се изисква съгласието на собствениците в етажната собственост, в случай че не се допуска наднормено шумово и друго замърсяване.

(6) (Нова, ДВ, бр. 65 от 2003 г.) Не се изисква съгласието на собствениците в етажната собственост при възстановяване жилищното предназначение на вече преустроени самостоятелни помещения и обекти за нежилищни нужди, изградени в заварена жилищна сграда.

(2) При промяна на предназначението на част или на цяла сграда в жилищни, курортни или вилни зони, когато преустройството е свързано с масов достъп на външни лица и наднормено за зоната шумово и друго замърсяване, освен спазване на изискванията по чл. 38 е необходимо и изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици и носители на ограничени вещни права в съседни поземлени имоти.

1. Събиране на изходна документация
2. Изготвяне на проектна документация
3. Съгласуване на проекта с електро, ВиК, газоснабдяване, топлофикация, РИОКОЗ и др. според конкретния случай
4. Внасяне на проекта и документацията в общината и получаване на разрешение за строителство
5. Извършване на СМР (строително монтажните работи) по преустройството
6. Въвеждане в експлоатация

Стъпка 1: Каква е изходната документация за преустройство на покрива, която следва да се подготви?

• Нотариални актове на имота
• Скици на имота
• Скица от кадастър (или писмо за липса на кадастрална карта)
• Нотариално заверено пълномощно, ако документацията ще се внася от лице различно от собственика
• Договор за наем ако наемателят извършва процедурата по преустройство (може да забелите информацията, която считате за търговска тайна – например цена наем)
• Актуално състояние, ако сте юридическо лице
• Нотариално заверено съгласие от преки съседи, общо събрание или и 2те в зависимост от случая за сгради в режим на етажна собственост.
• Протокол от общо събрание с необходимия процент съгласие (ако се изисква)
• Документ доказващ законния статут на преустройвания обект: разрешение за ползване, удостоверение за търпимост, др.
• Технически паспорт – за сградата, в която се намира преустройвания обект
• Черно бяло копие от официален действащ чертеж на етажа с преустройвания обект – Прилага се в част архитектура. Взима се от архива на общината от собственик или пълномощник. При липса на запазен архив общината издава писмо за липса на запазена архивна документация.
• Съгласувателни писма от електро, ВиК, газоснабдяване, топлофикация, РИОКОЗ и др. според конкретния случай
• Др…

Стъпка 2: Каква е необходимата проектна документация за преустройство, респ. реконструкция на покрива?

Технически проект изготвен от правоспособни архитект и инженери съдържащ следните проектни части:

• Част архитектура + архитектурно заснемане на съществуващото положение
• Част конструкции (проект или конструктивно становище)
• Част ОВК (Отопление, вентилация, климатизация) – проект или само становище ако не се предвиждат промени
• Част ВиК – проект или само становище ако не се предвиждат промени
• Част ЕЛ  – проект или само становище ако не се предвиждат промени
• Част ПБЗ (проект за безопасност и здраве)
• Част ПБ (пожарна и аварийна безопасност)
• Част технология (за заведения, производство, медицински кабинети, хранителни магазини др.)

И в по-редки случай:

• Част Хидроизолации – (изготвя се само ако има промяна по основи, тераси, покриви или нова пристройка)
• Част ЕЕ (Проект за енергийна ефективност) – само за основен ремонт, саниране, реконструкция или преустройство на цяла сграда.
• Част ОЕЕ (Оценка на Енергийна ефективност – само ако има проект за ЕЕ
• Част Пожарогасене – в зависимост от обекта
• Част Пожароизвестяване – в зависимост от обекта
• СОТ – по желание на възложителя. (задължителен само за банкови салони и подобни)
• Други в зависимост от спецификата на преустройството

Стъпка 3: Съгласуване на проекта с електро, ВиК, газоснабдяване, топлофикиция, РЗИ, РИОСВ и др.

Според конкретния случай.

Стъпка 4: Внасяне на проекта и документацията в общината и получаване на разрешение за строителство

Срокове за разглеждане и съгласуване: до 14 дни, ако проектът е придружен с доклад ОСИП. До 30 дни без доклад. Проектът се разглежда на експертен съвет в общината. При съгласуване и одобряване се издава разрешение за строеж. До 7 дни Общината изпраща разрешението за строеж в ДНСК, до 14 дни след това ДНСК го проверява и може да го отмени. Едва след това получавате физически разрешението за строеж и може да започнете строителство. Строителното разрешение се издава на името на собствениците на имота. За София например, разрешение за строеж за основно застрояване, пристрояване и надстрояване на жилищни и нежилищни сгради за обекти от първа, втора и трета категория се издава от НАГ – СО, а за четвърта и пета категория от районната Община.

Не се изисква разрешение за строеж за:

1. Подменяне на покривни материали-само керемиди;
2. Вътрешни преустройства, при които не се:
   • засяга конструкцията на сградата;
   • извършват дейности, като премахване, преместване на съществуващи зидове и направа на отвори в тях, когато засягат конструкцията на сградата;
   • променя предназначението на помещенията и натоварванията в тях;
3. Текущ ремонт на сгради, постройки, съоръжения и инсталации; 

Стъпка 5: Извършване на СМР (строително монтажните работи) по преустройството, реконструкцията на покрива

Важно е да знаете, че колкото и дребно да е преустройството има минимално необходими изисквания, актове и протоколи по време на строителството, заповедна книга, технически ръководител и други изисквания, които е необходимо да се спазят за да можете в последствие да получите разрешение за ползване. Съгласно ЗУТ сте задължени да ползвате:

• За обекти 5-та категория – Възможно е само технически ръководител и строителство по стопански способ.
• За обекти 1-4-та категория – лицензирана строителна фирма към камарата на строителите и лицензирана фирма за строителен надзор.

Повечето преустройства попадат в 4-та и 5-та категория съгласно Чл. 137 от ЗУТ. Категорията се определя спрямо цялата сграда, в която се намира обекта на преустройство.

Четвърта категория са:

• Жилищни и смесени сгради със средно застрояване; сгради и съоръжения за обществено обслужване с разгъната застроена площ от 1000 до 5000 кв.м или с капацитет от 100 до 200 места за посетители;
• Реконструкции, преустройства, основни ремонти и смяна предназначението на строежите от тази категория;
• Вътрешни преустройства на сградите от първа до четвърта категория, с които не се засяга конструкцията им;

Пета категория са:

• Жилищни и смесени сгради с ниско застрояване, вилни сгради, сгради и съоръжения за обществено обслужване с разгъната застроена площ до 1000 кв.м или с капацитет до 100 места за посетители;
• Реконструкции, преустройства, основни ремонти и смяна предназначението на строежите от тази категория;

Стъпка 6: Какви са необходимите документи, за да получа разрешение за ползване/въвеждане в експлоатация

Необходими документи:

• Актове по време на строителство
• Заповедна книга
• Сертификати на вложените материали
• Технически паспорт за преустройството
• Екзекутивни проекти – ако има несъществени изменения
• Писмо за вписване в кадастър на изменението
• Окончателен договор с ел. дружество (само при промяна на мощността)
• Замерване на ел. инсталация от лицензирана лаборатория
• Окончателен доклад от фирмата изпълняваща строителен надзор за обекти 1-4та категория.
• Санитарно хигиенно разрешително за въвеждане в експлоатация от РЗИ
• Положително становище от пожарната
• Други…

Дори и в това кратко и съвсем неизчерпателно изложение се вижда, че процедурата по преустройство дори и само на едно малко помещение е почти толкова сложна и бюрократично утежнена, колкото и строителството на цялата сграда, в която се намира Вашия обект. Цената за подготовка на проекти за преустройство на обекти варира от общата квадратура, но средната цена за обекти до 80м2: 1000-1500лв (без ДДС) в зависимост от необходимия брой проектни части спрямо конкретния обект. Обикновеното сроковете са около 7-10 работни дни.

“Технически паспорт на строеж” е документ, който включва техническите характеристики на елементите на строежа, свързани с изпълнението на съществените изисквания по чл. 169, ал. 1 – 3 от ЗУТ, инструкции за експлоатация, обслужване, обследване, поддържане и ремонт и отразява всички извършени строителни и монтажни работи след въвеждането на строежа в експлоатация. По-просто казано това е пълно досие за Вашата сграда, в което се съдържа информация за нейното моментно състояние, дали отговаря на всички нормативни изисквания към сградите, опис на историята на всички извършени промени и преустройства, опис на всичката налична строителна документация – проекти, разрешителни, сертификати, предписания при нужда за укрепвания, ремонти и поддръжка и др…

• Пълна техническа информация за моментното състоянието на сградата въз основа на направеното обследване.
• Определя сроковете за извършване на основните и текущите ремонти на строежа и се съдържат данни за всички издадени сертификати на строежа, изискващи се от други нормативни актове.
• Посочва всички извършени реконструкции, основни ремонти и преустройства, съответствието на характеристиките на строежа с изискванията на действащите нормативни актове и документи и необходимите мерки за тяхното подобряване.
• Отразява всички промени в характеристиките на строежа, настъпили при надстрояване, пристрояване, възстановяване, обновяване, реконструкция или ремонт.
• Опис на всички налични строителни документи, сертификати и др.

• За нов строеж – преди въвеждането му в експлоатация;
• За съществуващ строеж – след проведено обследване;
• След реконструкция, основно обновяване, основен ремонт, преустройство на съществуващ строеж или на част от него, както и при извършване на строителни и монтажни работи (СМР) в него, за които се изисква издаване на разрешение за строеж съгласно глава осма, раздел III от ЗУТ – преди въвеждането му в експлоатация.

В зависимост от характеристиките, значимостта, сложността и рисковете при експлоатация, строежите се категоризират, както следва:

Tрета категория:

• жилищни и смесени сгради с високо застрояване; сгради и съоръжения за обществено обслужване с разгъната застроена площ над 5000 кв.м или с капацитет от 200 до 1000 места за посетители;
• производствени сгради с капацитет от 100 до 200 работни места и съоръженията към тях;
• реконструкции, преустройства, основни ремонти и смяна на предназначението на строежите от тази категория.

Четвърта категория:

• жилищни и смесени сгради със средно застрояване; сгради и съоръжения за обществено обслужване с разгъната застроена площ от 1000 до 5000 кв.м или с капацитет от 100 до 200 места за посетители;
• производствени сгради с капацитет от 50 до 100 работни места и съоръженията към тях;
• реконструкции, преустройства, основни ремонти и смяна предназначението на строежите от тази категория;
• вътрешни преустройства на сградите от първа до четвърта категория, с които не се засяга конструкцията им.

Пета категория:

• жилищни и смесени сгради с ниско застрояване (до 10м), вилни сгради, сгради и съоръжения за обществено обслужване с разгъната застроена площ до 1000 кв.м или с капацитет до 100 места за посетители;
• производствени сгради с капацитет до 50 работни места и съоръженията към тях;
• реконструкции, преустройства, основни ремонти и смяна предназначението на строежите от тази категория; (за пълния списък на всички категории може да видите в чл. 137. От ЗУТ).

• Допълващо застрояване или временен строеж съгласно глава трета, раздели VII и VIII от ЗУТ;
• Незаконен по смисъла на чл. 225, ал. 2 ЗУТ;
• Без траен устройствен статут, установен с действащ подробен устройствен план.

• Собствениците на строежите възлагат с договор съставянето на техническите паспорти.
• При съсобственост на строежа възлагането може да се извърши от някои от съсобствениците за сметка на всички съсобственици при условията и по реда на § 2 ЗУТ
• След изтичане на законовите срокове кметът на общината възлага съставянето на технически паспорти на строежите, за които те не са съставени, за сметка на техните собственици, като за извършените разходи общината се снабдява с изпълнителен лист за събиране на вземането съгласно § 2, ал. 1 ЗУТ.

• За нов строеж се съставя от лицето, упражняващо строителен надзор, или от техническия ръководител – за строежите от пета категория, преди въвеждането му в експлоатация от компетентния орган.
• За съществуващи сгради се съставя след обследване на строежа за установяване на характеристиките му. Обследването на строежите се извършва от колектив от проектанти от различни специалности с пълна проектантска правоспособност или консултант.

Съставяне на информационна база данни за нормативните /проектните/ стойности на техническите характеристики на обследвания строеж, в.ч. и тези, свързани със съществените изисквания по чл.169, ал.1-3 ЗУТ;
Установяване на действителните технически характеристики на строежа• анализ на действителните технически характеристики на строежа и оценка на съответствието им с нормативните стойности,
Разработване на мерки;
Обследването за енергийна ефективност е част от общото обследване на строежите и се извършва от физически или юридически лица, които отговарят на изискванията, определени в Закона за енергийната ефективност.
Съставяне на доклад за резултатите от обследването.


Действителните технически характеристики на строежа се установяват чрез:

Събиране, проучване и анализ на наличната техническа документация;
Екзекутивно заснемане – при липса на техническа документация;
Оглед и измервания на строежа за събиране на технически данни /описват се видът и размерите на дефектите, повредите или разрушенията в строежа/;
Извършване на необходимите изчислителни проверки /свързани с измервания, пробни натоварвания и др./.

От 27.01.2007г. не се допуска въвеждане в експлоатация на нови сгради без технически паспорт. Оригинал на Вашия технически паспорт би трябвало да има във Вашата община и може да го разгледате или направите копие ако пожелаете. Нужно е да попълните молба и да предоставите нотариален акт.

Не. Вписването в техническия паспорт на извършените промени не променя техния статут.

Не. Техническия паспорт се изготвя за цялата сграда.

Пълно досие на вашата строителна документация би трябвало да има във Вашата община и може да го разгледате или направите копие ако пожелаете. Нужно е да попълните молба и да предоставите нотариален акт. За стари сгради преди 1960г. може и да няма наличен архив.

Да. Но е нужно е да се направи допълнително екзекутивно заснемане (мерене) на цялата сграда. Тези чертежи се завеждат в Общината и остават там като архив.

Няма наложена пазарна цена в момента поради малкия обем на такива поръчки. В момента предимно се изготвят технически паспорти на държавни и общински сгради, а там цените се определят не съвсем на пазарен принцип. Цената варира в зависимост от това колко е сложността и големината на сградата, каква налична техническа документация има, дали ще се наложи да се прави екзекутивно заснемане (мерене) ако няма съществуващи чертежи за сградата, в какво състояние е конструкцията (за панелни сгради например се налага много по-прецизно конструктивно обследване), каква отоплителна система ползва сградата, местоположение, командировъчни за екипа и др.

За съжаление е трудно да се даде средна цена за преустройство на тавана, докато има много неизяснени точки, които трябва да се обсъдят и уточнят. Не само трябва да се пресметнете общата площ на покрива, но също така ще е необходимо да се срещнете със сертифициран майстор, за това дали имате или не някакви, съществени структурни (конструктивни) повреди, които се нуждаят от ремонт. Често във времето, когато собственикът на жилището установи нуждата от нов покрив, повредите са вече налице. Също така, цената за преустройство на тавана може да зависи от това колко прозорци, респ. табакери искате да включите и също така допълнителни елементи, които са важни за използването на тавана като жилищна площ. Видът на керемидите трябва също да се вземе под внимание. Всичко това е важно и трябва да бъде дискутирано подробно с квалифициран покривен специалист.

През последните години наблюдаваме сериозно развитие в областта на иновациите във всички области на живота ни. В този смисъл е редно да не пропускаме и тези в областта на строителните продукти. Ако преди няколко години не сме мислили за мобилен телефон, то днес вече е немислимо без него. Ерата на технологиите ни предлага много възможности, повече улеснение при употребата на продуктите, но също така лавина от информация, която трудно бихме могли да раберем, усвоим и отсеем ако не сме специалисти. Ще попитате каква е връзката с покрива? И много правилно, защото покривите Брамак са иновативен продукт, който не само може да ви улесни живота, но и да ви предложи сигурност и спокойствие за много години напред. Но както вече казахме, не е достатъчно да наемате някой специалист по всичко, който се появява заради общата му представа за работата, която трябва да се свърши. Покривите Брамак предлагат лесен монтаж, защото всички елементи, включително керемидите са с прецизни и точни размери, цветове и форми. Но както всеки продукт си има инструкция за експлоатация и употреба, така и покривите Брамак следва да се използват според правилата на производителя. Винаги има специфични неща, на които трябва да се обърне внимание, за да не се допуснат грешки, които впоследствие могат да ви създадат допълнителни грижи.

За ваше спокойствие и улеснение Брамак организира вече 14 години безплатни обучения на специалисти-покривачи, които при желание допълнително сертифицираме за монтаж на нашата система. Винаги имате право на избор. Можете да изберете един от тях ето тук www.bramactopmaistor.com, но имате възможност да се запознаете с всички наши инструкции и наръчници, които са напълно достъпни и безплатни за всеки един клиент, било то специалист и не. Ако искате, дори може да опитате сами да направите своя Брамак покрив.

Въпреки това, съвета ни към вас е по-скоро да се обърнете към квалифициран професионалист, особено когато правите преустройство на тавана, реконструкция, та дори и нов покрив. Ако изберете един от сертифицираните майстори, вие имате също така възможност да оставите коментар и оценка за работата му. За нас обратната връзка е от изключително важно значение за подобряване качеството на работа и най-вече удовлетвореността на клиента. Важно е да отбележим, че всички изброени фирми са независими юридически лица, които по никакъв начин не са обвързани директно с Брамак. Ние можем да препоръчаме тяхната работа на специалисти, но не можем да носим отговорност за крайния резултат. Поради тази причина държим на контактите с всеки клиент, за да имаме възможност да реагираме адекватно при нужда от съдействие. Все пак става дума за специфична работа и ако покривът се компрометира, резултатът може да бъде катастрофален. Наистина си струва да се уверим, че ползваме квалифициран съветник.